Tromsøs sjel

I kveld så jeg filmen Sørlandsrefseren på Verdensteateret i Tromsø. Etterpå deltok jeg i en paneldebatt: Hvem skal bestemme hvordan Tromsø skal se ut og oppleves?

Filmen var en dokumentar som er tatt opp over fire år om et omstridt byutviklingsprosjekt i Risør: Risørholmen http://www.risorholmen.no/

I paneldebatten hadde jeg et innledende innlegg hvor jeg reflekterte over filmens case og det universelle tema: risiko i byutvikling i norske byer. Jeg valgte å ta eiendomsutviklerens perspektiv. For en eiendomutvikler er det fire risiki som må håndteres med like stor nennsomhet og oppmerksomhet:

Finansiell risiko: Det må reises kapital for å kunne realisere prosjektet. For boligprosjekt gjøres dette gjerne ved forhåndssalg en viss andel av prosjektets boenheter. Dette elementet inkluderer derfor også markedrisiko for det foreslåtte utviklingsprosjektet. For næringseiendommer er det risiko forbudet ved om man får leietakere som er villig til å betale tilstrekkelig leie.

Teknisk risiko: Alle byutviklingsprosjekt har teknisk risiko. Hvis det er gammel bygningsmasse som skal rives eller renoveres, så er det viktig å håndtere giftige bygningsmaterialer som for eksempel asbest. I noen prosjekt er forurensning fra tidligere aktivitet i grunnen en stor risiko. Tekniske løsninger i det nye bygget og byggekostnader inngår også i dette risiko-elementet.

Myndighetsrisiko: Forskjellige sektormyndigheter gir innspill og krav til alle byutviklingsprosjekt. Eksempler er: fylkeskommunenes kulturvernmyndighet, Statens vegvesen som myndighet i forhold til trafikale konsekvenser og kommunene i forhold til bygningsvern og som vedtaksansvarlig planmyndighet for reguleringsplaner.

Offentligheten: Alle byutviklingsprosjekt berører offentligheten i større eller mindre grad. Naboer, brukergrupper av byarealet og også interessegrupper som Fortidsminneforeningen. I noen prosjekt kan store deler byens innbyggere forventes å ha bli berørt og engasjert: spesielt gjelder dette prosjekter i bysentrum.

En utbygger må altså ta alle disse fire forholdene like seriøst fra første dag. De tre første risiki kan en utbygger forvente å få avklart gjennom prosess med profesjonelle aktører, men offentligheten ikke kan forventes å være profesjonell. Jeg mener at gode utbyggere selv ser til at offentligheten blir engasjert tidlig i prosjektet – de bør faktisk hjelpe offentligheten med å organisere seg. Alle innspill fra de som har meninger om et prosjekt bør komme så tidlig som mulig. Det er også viktig at utvikleren kommuniserer de utfordringene og rammebetingelsene som prosjektet har på en åpen og ærlig måte for offentligheten. Hovedbudskapet er: ingen eiendomsutvikler må surne hvis noen innbyggere har kritiske innspill i en tidlig fase. I en by har mange innbyggere meninger og følelsesmessige eierforhold til byutviklingsprosjekt, det må eieren av prosjektet ta som en del av spillets regler – ikke distansere seg fra.

Tromsøs sjel, hva er så det? Eller Tromsøs kode for byutvikling? Jeg mener at det som kjennetegner Tromsø er vår historie og raske vekst som pioner-by. Byen har relativt kort urban historie og utviklingen har skjedd hurtig og tidvis brutalt i forhold til byens opprinnelige kvaliteter. Sentrum bærer preg av å være kontrastenes by: gamle og nye bygg står side om side, det er relativt få helhetlige arkitektoniske bykvartal. Viktige deler av den gamle sammenhengende bebyggelse i sentrum er nå enten fredet eller vernet. Det betyr at byen tar vare på sin historie, og fredning/vern vil kunne bli en fordel for videre byutvikling. Vi erfarer nå at det er mulig å få til gode moderne løsninger i gamle strukturer: ombyggingen av Mack gamle bryggeri-kvartal er et godt eksempel, det samme gjelder det nye WiTo-kvartalet.

Den største diskusjonen på møtet var om byen tåler høyhus eller ikke. Det er lansert flere boligprosjekt med mellom 10-20 etasjer på Tromsøya. Det er også lansert et hotell-prosjekt på 14 etasjer sør i sentrum. Jeg mener at en by som Tromsø må kunne ha plass til høye bygg, men det er spesielt viktig at plasseringen tar hensyn til utsikt for omkringliggende bebyggelse og sol/skyggeforhold.

Tromsøs byrom trenger lys. Solvinkelen gjør at det ikke bør bygges høye bygg sør for åpne byrom. Skyggen av et bygg i Tromsø er alltid minst like lang som bygget er høyt (midtsommer). Om våren og høsten kan byrom forbli hustrige og skyggefulle hele dagen selv om det er blå himmel, hvis byggene i sør blir for høye.

Tromsø trenger en kontinuerlig offentlig byutviklingsdebatt. Det finnes mange ulike meninger om hvordan byen skal utvikle seg. De gode prosjekter blir til gjennom god medvirkning. Jeg ser sikker på at utbyggere som tar slike prosesser på alvor får til god byutvikling både for sine egne mål, for sine kunder/leietakere og for bysamfunnet for øvrig.

Det politiske system i Tromsø med byråd i stedet for formannskapsmodell, har gjort at færre politikere er involvert i arealplansaker. Det kan være fornuftig av byrådet å gjøre tiltak som øker involveringen. Opposisjonen representerer deler av offentligheten. Byer som har gjort store positive grep innen byutvikling har ett til felles: de har etablert tverrpolitisk enighet om hovedtrekk og ambisjoner.